La primera pregunta que hacen casi todos los que nos consultan es la misma: ¿cuánto puedo obtener? Es la pregunta correcta para empezar, y la respondemos. Pero hay otras preguntas que importan más y que nadie hace porque nadie las formula hasta que ya firmaron.
Este artículo intenta cambiar eso. No es material de marketing. Es una descripción honesta de lo que ocurre en un leaseback, incluyendo las partes que los financistas tienden a no enfatizar porque hacerlo puede frenar la operación.
Lo escribimos porque creemos que las personas que firman entendiendo bien lo que firmaron son mejores clientes a largo plazo que las que firman apuradas y luego tienen problemas. Y porque si el leaseback no es lo que necesitas, es mejor saberlo antes.
El cambio de dominio es real. Más real de lo que parece al firmarlo.
En el papel esto se entiende: vendes tu propiedad y la arriendas de vuelta. Claro, lógico, simple. El problema es que entenderlo conceptualmente y vivirlo son cosas distintas.
El día después de la escritura, el inmueble ya no es tuyo. No en el sentido emocional — en el sentido legal. El nuevo propietario puede hipotecarlo, venderlo a terceros (salvo que el contrato lo impida), y tiene todos los derechos que cualquier dueño tiene sobre un inmueble. Tú tienes un contrato de arriendo. Eso es lo que te protege.
Hemos visto personas que firmaron sin internalizar eso del todo. No es culpa del contrato — está claro en el texto. Es que la mente tiende a procesar el leaseback como "un crédito diferente", no como lo que legalmente es: una venta. La diferencia importa si el financista entra en problemas financieros propios, si quiere transferir el inmueble a un tercero, o si falleces durante el contrato.
¿Eso significa que es malo? No necesariamente. Significa que debes leer el contrato con esa lente: ¿qué derechos me quedan a mí ahora que ya no soy dueño? La respuesta debe estar escrita, no asumida.
El arriendo no es simbólico — y tienes que pagarlo siempre
Aquí está el punto donde más subestimaciones ocurren.
Cuando alguien recibe 120 millones de pesos en su cuenta, la cifra se siente enorme. El canon de arriendo de $1.200.000 mensuales parece menor. Pero ese arriendo hay que pagarlo todos los meses durante los años que dure el contrato, independientemente de si el negocio va bien o mal, de si tuviste un gasto inesperado, de si el mercado cambió.
A diferencia de un crédito bancario que puede refinanciarse, el arriendo no tiene ese mecanismo. Si dejas de pagar, el proceso que inicia el financista es un desahucio — el mismo que cualquier arrendador puede iniciar contra cualquier arrendatario. Y ese proceso puede resultar en que tengas que dejar el inmueble.
Haz este ejercicio antes de firmar:
Simulación: leaseback de $120.000.000 a 4 años
(1% del capital)
en 4 años
representar de tu ingreso neto
sin excepción
La pregunta que recomendamos hacer antes de firmar cualquier leaseback — incluyendo el nuestro — es esta: ¿puedo pagar este arriendo durante 3 meses consecutivos con mi ingreso habitual, sin usar el capital que acabo de recibir? Si la respuesta es no o depende, el riesgo es real.
Eso no significa que el leaseback no sea viable. Significa que antes de firmar debes tener claridad sobre de dónde sale ese pago mes a mes, no solo para el primer año.
Los costos que nadie pone en el flyer
El monto que recibes en la cuenta no es el único número que importa. Hay costos de transacción que en conjunto pueden representar entre el 2% y el 4% del valor de la operación, y que deben salir de algún lugar — generalmente del mismo capital que recibes.
- Honorarios notariales: 0,3%–0,5% del precio de compraventa. En una operación de 120 millones, entre $360.000 y $600.000.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR): 0,2%–0,4% del precio. Puede variar según la comuna. No se puede evitar — la transferencia de dominio requiere inscripción.
- Tasación comercial: Si el financista exige una tasación independiente (lo cual es razonable), el costo es entre $200.000 y $500.000 dependiendo del tipo de propiedad y la empresa tasadora.
- Alzamiento de hipoteca previa: Si tu propiedad tiene una hipoteca bancaria vigente que debes extinguir para hacer el leaseback, el alzamiento tiene su propio costo notarial y en el CBR — en ocasiones equivalente al de la nueva inscripción.
- Impuesto de timbres y estampillas: En algunos estructuras puede aplicar. Consulta con el abogado que revise el contrato.
En total, considera que de los 120 millones del ejemplo, probablemente llegas con 116 o 117 millones líquidos después de cubrir estos gastos. No es dramático, pero debe estar en tu plan desde el primer día, no como sorpresa al momento de firmar.
La opción de recompra: lo que tiene que decir el contrato — y lo que no sirve de nada
Muchas personas hacen un leaseback con la intención de recuperar el inmueble más adelante. Es un objetivo perfectamente válido. El problema es cuántas veces esa intención queda en una conversación verbal en lugar de en el contrato.
"Cuando puedas, me avisas y lo vemos." No tiene valor legal.
La opción de recompra tiene que estar en el contrato, con precio pactado. Y aquí viene el punto delicado: el precio de recompra no debería ser "el valor de mercado al momento del ejercicio". Ese formato suena razonable pero te expone a que el inmueble haya subido y el precio sea mayor al que originalmente esperabas. La opción de recompra tiene valor protector real solo cuando establece un precio fijo o con un ajuste conocido (por ejemplo, UF más un porcentaje) desde el primer día.
Si el contrato que te presentan no incluye esto y tú quieres la opción de recompra, pídela antes de firmar. Un financista serio puede incorporarla. Si no puede o no quiere, es una señal que vale la pena considerar.
Por qué necesitas tu propio abogado — aunque confíes en el financista
Esta es quizás la recomendación más importante de este artículo, y la que menos personas siguen porque parece un gasto innecesario en el momento en que todo va bien.
En un leaseback se transfiere el dominio de un bien raíz, que en la mayoría de los casos es el activo más valioso que tiene una persona o empresa. El contrato que firmas establece tus derechos como arrendatario, las condiciones de la opción de recompra si existe, qué pasa ante incumplimientos, y qué ocurre si el financista entra en dificultades propias.
El abogado del financista redacta ese contrato para proteger los intereses del financista. No es mala fe — es su trabajo. Pero eso significa que alguien tiene que proteger los tuyos, y ese alguien eres tú, preferiblemente con asesoría legal propia.
El costo de contratar a un abogado para revisar y negociar el contrato está entre $200.000 y $500.000. En una operación de 80, 100 o 200 millones de pesos, eso es entre el 0,1% y el 0,5% del monto total. Es la mejor relación costo-beneficio que existe en esta transacción.
Cómo saber si el financista es serio
El mercado privado de leaseback en Chile no está regulado por la CMF. Cualquier persona jurídica puede ofrecer este tipo de operaciones. Eso tiene ventajas — flexibilidad, velocidad, evaluación sin burocracia — pero también significa que la diligencia es tuya.
Estas son las señales que diferencian a un financista serio de uno que no lo es:
- Tiene razón social verificable. Busca el RUT de la empresa en el SII. ¿Tiene giro activo? ¿Cuánto tiempo lleva operando? Una empresa con dos meses de antigüedad operando como fondo privado es una señal de alerta.
- No cobra antes de presentar la oferta. Ningún gasto de estudio, honorario de gestión ni "reserva de fondos" antes de que tengas una propuesta escrita con todas las condiciones. Sin excepción.
- Te da tiempo para leer el contrato. No menos de 48–72 horas para revisar el contrato con tu abogado. Si hay presión para firmar el mismo día, ese es el momento de salir de la sala.
- Trabaja con notario que tú puedas elegir. O al menos con uno de tu elección entre varias opciones. Si insiste en un notario específico sin justificación, pregunta por qué.
- El precio de compra es razonable. Si el financista quiere comprarte la propiedad a menos del 50% del avalúo comercial, el negocio no es el leaseback — es quedarse con el inmueble. Obtén una tasación independiente antes de aceptar cualquier precio de compra.
Las dos preguntas que debes responder antes de firmar
Después de todo lo anterior, hay dos preguntas que sintetizan si estás listo para avanzar:
Primera: ¿Puedo pagar el arriendo mes a mes con mis ingresos habituales, sin depender del capital que voy a recibir para hacerlo?
Si la respuesta es sí, la operación tiene una base sólida. Si la respuesta es "lo voy a pagar con parte del capital que recibo" o "cuando el negocio mejore", el riesgo es alto. El capital que recibes debería ir al uso productivo que motivó el leaseback — no a cubrir el costo del mismo.
Segunda: ¿Entiendo qué pasa si no puedo pagar el arriendo durante 2 meses?
La respuesta correcta no es "no va a pasar". La respuesta correcta está en el contrato: qué período de gracia existe, qué proceso sigue el financista, y si hay mecanismos de renegociación acordados. Si no sabes la respuesta, el contrato no está suficientemente claro o no lo has leído con suficiente detención.
¿Quieres evaluar tu caso con estas preguntas respondidas?
Conversamos sin costo. Te explicamos las condiciones completas antes de cualquier compromiso — incluyendo lo que te conviene saber aunque frene la operación.
Lista de verificación antes de firmar
Antes de ir a la notaría, este es el checklist mínimo que recomendamos haber completado:
- ✓Revisé el contrato completo con mi propio abogado — no solo con el del financista
- ✓Calculé el total de arriendo que pagaré durante el plazo y lo comparé con mis ingresos reales
- ✓La opción de recompra (si existe) tiene precio fijo en el contrato, no "a valor de mercado futuro"
- ✓El contrato especifica qué puede y no puede hacer el financista con la propiedad mientras el arriendo esté vigente
- ✓Verifiqué la razón social del financista en el SII y confirmé que tiene giro activo
- ✓Tengo claro el monto total de costos notariales, CBR y otros gastos de la transacción
- ✓Sé qué ocurre contractualmente si no puedo pagar el arriendo por 1 o 2 meses
- ✗No firmé bajo presión temporal — tuve al menos 48 horas para revisar el contrato final
- ✗No pagué ningún honorario previo antes de tener la propuesta escrita aprobada
Preguntas frecuentes
No directamente. Durante el período del leaseback, el propietario es el financista, no tú. Si el contrato incluye opción de recompra, puedes recuperar el dominio al ejercerla. Si no la incluye, necesitas llegar a un acuerdo con el financista para que él venda el inmueble, lo cual requiere su voluntad y coordinación.
El contrato de arriendo se traspasa a tus herederos, quienes asumen la obligación de pagar el canon mensual. Si el contrato incluía opción de recompra, los herederos también pueden ejercerla según las condiciones pactadas. Es fundamental que estos detalles estén en el contrato escrito y no en acuerdos verbales.
Los costos que nadie anticipa incluyen: honorarios notariales (0,3–0,5% del valor), inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (0,2–0,4%), tasación comercial independiente ($200.000–$500.000), posible alzamiento de hipoteca previa si existe, e impuesto de timbres y estampillas si aplica. En total, entre un 1,5% y 3% adicional sobre el monto de la operación.
No es legalmente obligatorio, pero es una de las recomendaciones más importantes que hacemos. En un leaseback se transfiere el dominio de tu propiedad, que probablemente es tu activo más valioso. Usar solo al abogado del financista genera un conflicto de interés evidente. Un abogado propio cuesta entre $200.000 y $500.000 por revisar el contrato — una pequeña fracción de lo que está en juego.
Depende de lo que diga el contrato. La mayoría permite un período de mora antes de iniciar el proceso de desahucio. Lo correcto es comunicarse con el financista apenas se anticipa la dificultad, no esperar el incumplimiento. Un buen financista prefiere renegociar los plazos antes que iniciar un proceso legal costoso para ambas partes.